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Fra le norme del
Codice Civile in tema di Condominio (articoli dal 1117 al 1139), quelle che regolano e disciplinano la figura dell'Amministratore in relazione alla nomina, alle attribuzioni ed alla rappresentanza dello stesso sono contemplate in particolare negli articoli 1129, 1130 e 1131 che testualmente recitano:
ART. 1129 (Nomina e revoca dell'amministratore)
Quando i condomini sono più di otto, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
ART. 1130 (Attribuzioni dell'amministratore)
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 1131 (Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
In sintesi l'Amministratore
è obbligatorio solo negli stabili con più di 8
condomini e viene normalmente nominato
dall'Assemblea con la maggioranza dei presenti, rappresentanti almeno 500 millesimi. L'Amministratore
ha compiti prevalentemente esecutivi e dura in carica un anno nonostante possa essere revocato in qualsiasi momento dall'Assemblea condominiale o dall'Autorità Giudiziaria in caso di gravi inadempienze.
I compiti dell'Amministratore sono stabiliti dall'art. 1130 C.C. ma
sono derogabili da eventuali previsioni regolamentari e/o deliberazioni assembleari. In ogni caso esso deve operare con la
diligenza del mandatario avendo l'obbligo di rendiconto annuale della propria gestione.
L'Amministratore ha inoltre la
rappresentanza del Condominio e può agire in giudizio (legittimazione attiva) a tutela degli interessi condominiali oppure può essere altresì convenuto (legittimazione passiva) per qualsiasi questione inerente la parti comuni.
A norma dell'articolo
1133 C.C. i provvedimenti dell'Amministratore sono vincolanti per i partecipanti al Condominio i quali, se li ritengono contrari alla Legge o al Regolamento oppure semplicemente inopportuni, potranno sempre ricorrere all'Autorità Giudiziaria ovvero all'Assemblea condominiale.
Quanto descritto non rappresenta certamente una panoramica esauriente ed esaustiva sulla figura dell'Amministratore condominiale ma un'informazione di massima su questa discussa figura. Nel bene e nel male,
l'Amministratore è da sempre il parafulmine del Condominio essendo il bersaglio dell'umore spesso mutevole dei propri condomini. Il fatto è che
non sempre i condomini hanno torto o avanzano pretese irragionevoli ed anche l'Amministratore sbaglia. Certamente l'errore è umano ma quando l'Amministratore sbaglia deve responsabilmente anche risponderne. Pretendere quindi professionalità, competenza e trasparenza dal proprio Amministratore non è quindi solo un diritto di ogni singolo condomino ma anche un dovere verso l'intera comunione condominiale.
In quest'ottica viene svolto dal sottoscritto il proprio
mandato di
Amministratore condominiale che, è utile ribadire, rappresenta
un rapporto fiduciario che non deve però basarsi su atti di fede incondizionati. Pertanto amministrare
è ... non dover mai dire mi dispiace nel senso che la fiducia deve essere sempre condizionata dal merito e garantita dalla correttezza e trasparenza dell'agire.
Ed infine, svelando per molti un falso mito, è più importante pagare il "giusto" che pagare "poco"
perché amministrare significa anche gestire il
denaro altrui meglio di come, alle volte, si
gestisce il proprio.
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